Los Ojos de los Inversionistas Inmobiliarios están en el DRS

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Bogotá, Medellín, Cali y otras ciudades principales comparten un mismo drama: se están quedando sin suelo para desarrollar y, además de la escasez, los precios no bajan y cada metro de lote se pelea entre vivienda, comercio y movilidad. Sin embargo, debajo de los parques y sobre el aire de estaciones de transporte público ya existentes y en desarrollo, como TransMilenio o el Metro de Bogotá, hay cientos de miles de metros cúbicos de suelo o aire público inexplotados. El Decreto 1037 del 5 de agosto de 2026 abre la puerta jurídica para su explotación económica a gran escala.

El Derecho Real Accesorio de Superficie (DRS) no es una figura nueva, pero estaba atado a infraestructura de transporte. El reciente Decreto 1037 lo libera: cualquier entidad pública dueña de un bien fiscal o de uso público, como parques, plazas o lotes, puede otorgar a un particular, hasta por 80 años, el derecho a construir y explotar lo que edifique en el subsuelo o en el vuelo (aire), sin que la entidad pública pierda el dominio ni el inversionista compre la tierra.

Desarrollar parqueaderos subterráneos bajo parques o cualquier plazoleta congestionada, en los que haya alta demanda y déficit de oferta de estacionamientos, estará en el orden del día de los inversionistas próximamente. El decreto lo permite si se construye bajo tierra sin alterar la vocación del parque en la superficie. El superficiario paga una retribución que puede ser dinero, participación de ingresos o área construida y, a cambio, explota un activo rentable, mientras la ciudadanía disfruta el parque arriba, intacto.

También se permite la construcción de comercio y vivienda alrededor de los nodos de transporte público, como por ejemplo los metros de Bogotá y Medellín. La norma habilita el DRS sobre el vuelo de estaciones y corredores, sin que los inversionistas deban comprar la tierra. Los recursos recibidos por la entidad pública se destinan por ley al propio sistema de transporte: el inversionista construye y la ciudad densifica donde ya hay infraestructura instalada.

Así, se podrán construir bodegas de última milla, centros de datos en el subsuelo, comercio, coworking sobre cubiertas de portales de TransMilenio y demás sistemas de transporte. El negocio se podrá estructurar vía fiducia mercantil, con retribución en cánones o participación en ingresos o entrega de unidades construidas a favor de la entidad pública. El área se avalúa por método residual o capitalización de rentas.

El project finance aplicado al DRS hará que la banca financie estos proyectos contra los ingresos proyectados de arriendos o cánones de la construcción, o incluso venta temporal de la propiedad de los inmuebles que se construyan, respaldado por el contrato de constitución de Derecho Real Accesorio de Superficie y su registro en el subfolio. Resulta novedoso que se podrán constituir hipotecas sobre los inmuebles construidos, pese a estar sobre o bajo suelo público, gracias a la creación de subfolios de matrícula inmobiliaria.

Punto importante a tener en cuenta es que, al terminar el plazo, que es máximo de 80 años, todo lo construido pasa a la entidad pública propietaria del suelo, sin indemnización. No es un defecto, es la naturaleza del instrumento y obliga a la total rigurosidad en el modelo financiero.

Colombia tiene escasez de suelo urbano, pero abundancia de subsuelo y vuelo público sin usar. El Decreto 1037 de 2026 es el mapa jurídico para monetizarlo. Quien lo entienda primero, construye primero.